近期，各地房地产政策略有松动，从购房资格到首套利率均有放松，楼市到底是危是机？当下我们如何理性的看待

5月17日晚，我们特别邀徐亮老师进行分享，共计126位理财师参加了交流。

徐亮老师博士研究生、近二十年金融行业从业经验，十八年楼市研究与践行者，也受邀多家银行邀请，为客户解答房产问题。

交流节选：

当你理解了这个问题了以后，你就会发现，实际上房地产在2017年之后，呈现出巨大的一个分化性行情，也就是说房地产的傻瓜时代已经过去了。从2017年开始你会买房和你不会买房，对一个家庭的资产的影响是天翻地覆的。我们举一个例子，2017年在行情的最高点，至今依然有很多人被套死在里面，比如说在那个时候冲进了环京市场，以当时的雄安新城为概念的北京市场，比如固安、廊坊、大兴，当时很多的网络大V带着粉丝，一批一批的往里面投入，而华夏幸福地产就是那个地方最大的开发商，所以后面的这几年惨烈的暴跌。

实际上房地产是一个带杠杆的投入资产，你如果你方向对的话，杠杆会让你的投资效率加倍，但是一旦方向错了，就算你是三成首付，一旦房地产的总值偏离30%以上的话，相当于你的首付就跌没了，实际上你持有的是一个负资产，那有人说老师你举的是环京市场，是那些比较偏的，都是当时热潮所谓的大城市旁边的一些外溢，那个时候讲究的是小城镇计划，就是说大城市未来太拥挤，人都会往外围去散布，实际上我们认为这在中国不成立的。

为什么不成立，我再举一个例子，哪怕你是在过去这一轮中国的涨幅最高的深圳，如果你选对了地方和选错了地方，资产也是天壤之别。2017年对于深圳来讲，是爆发式行情的顶峰，我们以在2017年入户计算，如果你入的是深圳的西部的前海自贸区的保安保中，因为2018年的大调整，你同样会被套在里面一到两年。但同样，如果你2017年买的是当时热炒的东部地区龙华、龙岗，而且都经历2018年的调整和2020年、2021年的又一波小高潮，我们放眼今天，五年一个维度，如果你当时在龙岗投入500万，可能你在龙岗里面选的房子好一点，可能有550万到600万，如果你选错了，可能现在还在500万左右，甚至如果你选的房子类型不好，可能现在还有在阴跌的，这可是在深圳，而且我们选择的这个深圳的龙岗，实际上并不算很偏远的地方，只是深圳的东西部之争的过程中，龙岗是东部的一个中相对来讲比较中心的地区，但是如果你选择的是前海的保中，那么可能你投入的是500万，现在可能已经变成了1200万左右，也就是说同样你一笔钱，在2017年你选择的是深圳前海自贸区或者说南山，那么你现在的资产可能已经翻番，可能五六百万的差异，对于普通的一个家庭来讲，可能是一辈子都难以通过其他的事业创造来的资产。

同样在上海，上海实际上从2017年到2020年都没怎么涨过，当时公民同招在上海落地，实际上是打掉私立学校的独立选拔的确定性，从而确保中国的贫富差距不会因为私立在过小的时候就被选拔制度，一个圈层一个圈层圈定，从而延缓中国贫富差距的拉大。这个政策影响最大的就是上海，因为上海传统是私立学校主导，上海几乎所有的考到优秀高中，优秀初中里面都是那些私立的初中或者小学，所以在2020年之前，上海几乎是没有学区房的概念。也就是说学区房对于房价的扰动因素，在上海其实是最小的。

但是，2020年公民同招在提案两年之后，开始落地，再加上疫情对于整个的经济的影响，使得上海若有若无的放开了死守了四年的政策，慢慢的放开了上海的落户的难度。同时，因为欧美的疫情，导致很多购买力的回流。在上海整个的2020年的四季度，2021年的三个季度，这一年当中，把过去四年没有涨的就补长上来了。那涨的都是什么呢？涨的就是当上海的精英阶层们发现，原来打算让自己的孩子去拼私立学校的，结果发现私立学校要摇号，而且摇号没有摇中的话，回来还不能上自己房子对应的好学校，还要接受政府的统一调剂到一般学校去，这个不确定性不能去忍受，所以上海的中产阶级阶层纷纷回过头来去加速为孩子买保底公立的学区房。

我们举个例子，上海浦东新区的张江盛产码农，It从业人员的特点就是：第一有钱，第二对于时间要求比较高，他没有时间花在通勤的路上，所以说他必须要就地置业，必须要孩子就地上学，同时，码农自身是靠知识改变命运的一代，所以对于后代的要求非常高，所以有钱有要求，又要原地置业，所以那些上海本地的优秀的公办的初中小学的房子就猛涨。比如说张江的有一个小区叫做张江帝豪花园还是什么名字，大概在2020年的时候卖八九万一个平方，仅仅在一年以后，窜到了最高十八九万一个平方，所以你如果买了合适的房子，完全是两种不同的结果。

如果你在这一轮没有买对房子，买的那些偏远地方，没有优秀的学区加持的房子，或者说内环里面的没有强势学区加持的老破小，如果你在当时是高溢价买的这类房子的话，反而是受损于这个政策，你的房价不仅没有涨，还跌了。

哪怕你在上海，正确的决定和错误的决定，会在一年当中让你的身家迅速分化到几百万，甚至是几千万，这是一般中产阶级家庭靠自己一辈子都挣不来的这样一个差距的收入。

我们刚才的这些例子，在2017年之后发生在各个城市当中，你们都发现你们的城市当中，有些房子依然涨的非常的妖娆，有些房子不涨，甚至还跌了，你还卖不掉，所以这就是分化时代，分化时代肯定是房住不炒的，但是分化时代不代表好房子不涨。

我们前面花了大量的篇幅说过了中国未来依然要靠房子，不可以戴着有色眼镜去看她。但是中国未来的房地产市场又呈现出了，从各个城市之间到城市内部之间，到城市内部区域之间，到小区之间的极端的二八分化的现象，我们建议各位，未来的行情只属于好房子，那么好的房子，你怎么样能够以好的价格买的到呢？好资产好价格才是好机会，如果好资产价格高高在上，那不是好机会。我们会说，比如跌到一千五的茅台是好资产，涨到两千五的茅台就不是好资产。

而房地产又是大类资产当中唯一如果你选的不是太烂，你可以自带杠杆，产生杠杆加成倍数的东西，其他的东西你很容易因为方向的紊乱而产生杠杆杀，成也杠杆，败也杠杆。但房子的话呢，我们认为好的房子是楼梯线的，好的时候窜上去，不好的时候在盘整，非常的抗跌，他可能从最高位到最低位之间的波动也就15%-20%左右，这已经是极限了，在每轮当中，如果超过这个极限，它就不是好房，他就不是楼梯线而是概念的波浪线物业。

在这样一个背景之下，如果你是一个拥有还能够得上优秀头部区域的好资产的人士，我认为未来的半年是非常需要高度重视的半年。但是，如果你的资产储备不够，也不用硬上，这个时间段不是去超额加杠杆的一个好的季节，它依然是属于左侧交易阶段，但是我们认为好的房子必须左侧交易，因为一旦市场信心修复，你会发现那些好的房子瞬间就没有了，他们会因为房主的心态发生了改变，瞬间就不卖了，或者是因为市场的购买力瞬间就把那些有着价格优势的好资产瞬间就扫掉了。实际上今天我们会看到，在杭州，在南京，在东莞，已经有一些极具价值的房子，瞬间就飙了50万上去。

最后我要提一句就是房住不炒依然是大方向，依然是主体的精神。我要讲一句可能让很多人不开心的话，大多数人不要天天讲炒房这个词，绝大多数人是不配谈炒房这个词的，也就是说在个人没有把自己的房子是通过一轮一轮有效率的置换，置换到足够有品质，足够有level，足够有代表性，足够能够让自己的孩子未来接受到更好的社会资源的情况之下，我认为大多数人只是一个通过对于行情的把握来实现的一个高效率的让自己在自己有限的收入的情况之下，能够更好地通过有效的买卖带来的盈利差，从而去实现更快更好地住进那些好的大房子里面，从而去实现自己实际居住价值的提升，这是一个使用价值，这对于每个家庭来讲都是非常重要的。

如果你在没有达到资格之前，就开始住投分离，就是自己买的房子并不是自己未来能够去住的，而是纯投资一把。我认为对于大多数没有专业，没有在市场当中淬炼过的人，是非常的不建议，我认为你必须接受到专业人士的建议的情况之下，你才能够去做这一步，否则任何的情况之下，我们都不太建议住投分离的纯投资的行为，因为第一季节没有到，第二我认为你功力不够。所以说我们认为今年的下半年是一个机会与风险并存的年头，你既要重视他，但是又不能够去因为所谓的焦虑，被中介煽动的焦虑，而去产生一些动作变形，这都是极端危险的。

无论怎么样，我们认为现在都是你要注意的时节，但是必须专业化的对待这件事情，既不要戴有色眼镜不闻不问，也不要过度的狂热，我们看到很多的人埋葬在过去，很多的人都是在2017年才冲进来，他们只领教过夏天，没有领教过冬天，那么这一轮正好就是消灭他们的季节，达尔文周期就是不断的春夏秋冬进行循环，每一个冬天都是为了消灭那些自以为是，不懂而乱做的人，从而给下一个周期产生极具营养的肥料。今天的全球动荡期，无论哪个资产市场当中，利润都不是向上寻找的，而是向下寻找的，杀出来的安全垫才是最好的利润，所以说一定要珍惜现在这个市场，不仅仅是房地产市场，我们认为股票市场当中也是。