房地产趋势及地产类理财产品投资逻辑？——江苏省理财师协会沙龙（NO23)

当前一、二线城市房价高位，政府限售、限购、限贷等各项政策出台，以房地产市场融资为标的的各类理财产品，如何了解其产品结构、隐含风险等。8月24日晚协会会议室，沈总从房地产行业的发展现状和未来趋势、地产基金发展现状以及房地产行业未来投资机会三个方面，介绍了房地产趋势及地产类理财产品投资逻辑。

嘉宾介绍：沈湘玲

目前任职于光大控股-鼎信长城财富平台南京事业部总经理，熟悉各类金融产品，擅长于财富管理及金融资产配置，致力于房地产金融、权益类资产投资和类固定收益产品在公开市场及私募市场的研究与实践

观点摘要：

2016年房地产行业有11.7万亿的销售金额，对比中国A股30万亿左右的市场容量，地产板块是不容忽视的重要资产。现实上海外的理财产品中，大约60%的理财产品是跟地产挂钩的，因此地产类资产是国内外高净值客户资产配置中的重要资产。

从地产行业的发展现状看：一、房地产企业的集中度大幅提升，2017年上半年TOP100开发商的销售收入占到整体销售收入的大约53%，今年百强开发强的门槛可能在300亿以上；二、新模式、新业态的涌现，由于集中度提升，竞争加剧，行业整体利润下滑，房企发展呈现出各自的特色，如代表高周转模式的旭辉、代表高品质高品牌溢价的绿城、代表绿色、节能、环保的金茂、朗诗等，还有些是属于一、二级联动的土地开发模式，如华夏幸福等，新业态也是创新不断，如长租公寓、共享办公；三、房地产金融创新不断，融资渠道与融资模式创新层出不穷，房地产的金融属性更加明显，金融政策是政府的重要调控手段。四、分化：城市与城市之间的分化，业态与业态之间的分化趋势也是比较明显的。五、我们分析当前市场并非泡沫，而是供需错配，以上海为例，每年真正用于住宅的土地面积，折算下来连16%都不到。

综上所述，从当前的土地出让制度、货币政策、城市化趋势、人口及收入稳定增长、投资渠道单一这几方面来看，短期虽然面临挑战，但做为中国最大的行业，地产市场将长期稳定发展。

综上所述，从当前的土地出让制度、货币政策、城市化趋势、人口及收入稳定增长、投资渠道单一这几方面来看，短期虽然面临挑战，但做为中国最大的行业，地产市场将长期稳定发展。我们认为短期还是看金融、中期看供需、长期看人口、看产业，看交通。

如果站在投资人的角度来看，如何投资地产类理财产品，目前，整个房地产金融规模是迅猛的增加，而且金融的创新也层出不穷，围绕整个房地产产业链条出现了各种类型的理财产品，从一级土地开发至二级土地开发到现房，底层的基础资产是非常丰富的。我们一般围绕几个方向来做。债权型：包括信托、资管、私募基金等通道；股权型的、股加债的，还有就是资产证券化类的。

而产品设计是一个风险识别和风险管理的过程。通过对风险的识别，对底层资产的交易结构、条款的设计，控制释放和化解风险，让产品能够获得相对的低风险和较高收益，这是私募地产基金很大的魅力。从具体单一项目层面来看，一般第一还款来源看项目本身，第二还款来源通常看公司统筹，第三还款来源，就是看项目处置了。

现场分析了一些业绩表现好的地产基金和出现问题的基金，我们认为这将大浪淘沙，淘汰竞争力差的地产企业及基金管理人。

过去20年，房地产开发商的一个黄金时代，未来的十年是开启房地产的白银时代，对于房地产金融来讲，专业、深根、规范极具未来眼光的资产管理人也会面临良好的发展机会。房地产基金将会在中国梦的实现过程中发挥非常重要。